Δικαίωμα Επιλογής Συνιδιοκτήτη: Ένα Δικαίωμα που Υπάρχει στα Χαρτιά — και Χάνεται σε μια Εφημερίδα

Φανταστείτε ότι είστε συνιδιοκτήτης σε ένα οικόπεδο μαζί με αδέλφια ή ξαδέλφια σας. Ένας από αυτούς πουλά το μερίδιό του σε έναν τρίτο. Ο νόμος σάς δίνει το δικαίωμα να αγοράσετε εσείς το μερίδιο, στην ίδια τιμή, πριν μπει ο ξένος στην ιδιοκτησία σας. Το πρόβλημα; Το πιθανότερο είναι να μην το μάθετε ποτέ — γιατί η ειδοποίηση δημοσιεύτηκε σε μια έντυπη εφημερίδα που δεν διαβάσατε.

Αυτή είναι η καθημερινή πραγματικότητα του δικαιώματος επιλογής του Άρθρου 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 — μιας διάταξης με σωστό σκοπό, αλλά με μηχανισμό ειδοποίησης που ανήκει σε άλλη εποχή.

Τι προβλέπει ο νόμος

Το Άρθρο 25 εφαρμόζεται όταν ένας συγκύριος εξ αδιαιρέτου μερίδας πωλεί το μερίδιό του σε πρόσωπο που δεν είναι ήδη εγγεγραμμένος συγκύριος στο ίδιο ακίνητο. Η διαδικασία, σε απλά λόγια:

Δήλωση πώλησης. Ο πωλητής δηλώνει την πώληση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Από εκείνη τη στιγμή η μεταβίβαση «παγώνει» — δεν εγγράφεται στο όνομα του αγοραστή.
Προθεσμία 60 ημερών. Μέσα σε 60 ημέρες από τη δήλωση πρέπει να γίνει ένα από τα δύο:
- ο πωλητής να προσκομίσει υπογεγραμμένο Έντυπο 254Α από τους άλλους συγκυρίους, με το οποίο δηλώνουν ότι δεν επιθυμούν να αγοράσουν το μερίδιο στην ίδια τιμή· ή
- ο αγοραστής να δημοσιεύσει τη σκοπούμενη πώληση σε εφημερίδα, όπως ορίζει ο Διευθυντής του Κτηματολογίου.
Προθεσμία 30 ημερών για τον συγκύριο. Από τη δημοσίευση, κάθε εγγεγραμμένος συγκύριος έχει 30 ημέρες να καταθέσει στο Κτηματολόγιο το τίμημα μαζί με τα τέλη μεταβίβασης — και το μερίδιο εγγράφεται στο δικό του όνομα. Αν ενδιαφερθούν περισσότεροι, το μερίδιο μοιράζεται αναλογικά με τα μερίδιά τους.
Αν κανένας συγκύριος δεν ασκήσει το δικαίωμα μέσα στις 30 ημέρες, η μεταβίβαση ολοκληρώνεται κανονικά στο όνομα του αγοραστή.

Ο σκοπός είναι σαφής και λογικός: να περιοριστεί η είσοδος τρίτων στη συνιδιοκτησία και να δοθεί στους υφιστάμενους συνιδιοκτήτες η ευκαιρία να ενοποιήσουν την ιδιοκτησία τους. Το ίδιο το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στο ενημερωτικό του φυλλάδιο για τα προβλήματα της συνιδιοκτησίας, παρουσιάζει το δικαίωμα αυτό ως ένα από τα βασικά νομοθετικά εργαλεία για τον περιορισμό της.

Το πρόβλημα: ειδοποίηση που δεν φτάνει σε κανέναν

Όταν δεν υπάρχει υπογεγραμμένο Έντυπο 254Α από όλους τους συγκυρίους — κάτι πολύ συνηθισμένο σε ακίνητα από κληρονομιά, όπου οι συνιδιοκτήτες είναι πολλοί και συχνά δεν επικοινωνούν μεταξύ τους — ο μόνος δρόμος στην πράξη είναι η δημοσίευση σε εφημερίδα.

Το αποτέλεσμα είναι ότι η «ειδοποίηση» είναι τυπική και όχι ουσιαστική:

Ελάχιστοι διαβάζουν σήμερα έντυπη εφημερίδα, και ακόμη λιγότεροι ψάχνουν στις μικρές αγγελίες για δημοσιεύσεις του Κτηματολογίου.
Οι συνιδιοκτήτες συχνά δεν μένουν στην Κύπρο — ειδικά σε ακίνητα από κληρονομιά, όπου τα μερίδια έχουν σπάσει σε δεκάδες κληρονόμους σε διάφορες χώρες.
Η προθεσμία των 30 ημερών τρέχει είτε το διάβασε ο συνιδιοκτήτης είτε όχι.

Με άλλα λόγια, ο νόμος θεωρεί ότι ο συνιδιοκτήτης ενημερώθηκε, ενώ στην πραγματικότητα δεν ενημερώθηκε. Ένα δικαίωμα που δεν μπορείς να ασκήσεις επειδή δεν έμαθες ποτέ ότι γεννήθηκε, ουσιαστικά δεν υπάρχει.

Η λύση: ειδοποίηση μέσω CY Login (Αριάδνη) με email και SMS

Η Κύπρος έχει ήδη την υποδομή για να λύσει το πρόβλημα — χωρίς νέο σύστημα και χωρίς κόστος.

Η κυβερνητική πύλη CY Login (πρώην «Αριάδνη») είναι πλέον η είσοδος για σχεδόν κάθε συναλλαγή με το Δημόσιο: φορολογία (TFA), Κτηματολόγιο, πολεοδομία, κοινωνικές ασφαλίσεις. Κάθε λογαριασμός είναι ταυτοποιημένος και συνδεδεμένος με επαληθευμένο email και αριθμό κινητού. Παράλληλα, το Κτηματολόγιο έχει ήδη προχωρήσει στην καταχώριση μοναδικού αριθμού ταυτότητας για κάθε ιδιοκτήτη στα μητρώα του.

Η πρόταση είναι απλή:

Όταν κατατίθεται δήλωση πώλησης μεριδίου σε τρίτο, το σύστημα του Κτηματολογίου να αποστέλλει αυτόματα ειδοποίηση σε κάθε εγγεγραμμένο συγκύριο του τεμαχίου, μέσω του λογαριασμού του στο CY Login, με email και SMS. Η ημερομηνία αποστολής να αποτελεί την ημερομηνία έναρξης της προθεσμίας των 30 ημερών.

Γιατί είναι άμεσα εφαρμόσιμη:

Η υποδομή υπάρχει ήδη. Τα στοιχεία επικοινωνίας είναι επαληθευμένα, και το Κτηματολόγιο ήδη συνδέει ιδιοκτήτες με ταυτότητες.
Δεν κοστίζει τίποτα στον πολίτη — αντίθετα, εξοικονομεί το κόστος της δημοσίευσης.
Αφήνει ψηφιακό ίχνος. Υπάρχει απόδειξη ότι η ειδοποίηση στάλθηκε, κάτι πολύ πιο ισχυρό από μια αγγελία.
Ο νόμος ήδη αφήνει τον τύπο της ειδοποίησης στον Διευθυντή. Το Άρθρο 25(2) ορίζει ότι η δημοσίευση γίνεται στον τύπο και στις εφημερίδες που ο Διευθυντής ήθελε απαιτήσει — και αναφέρει ήδη, έστω και θεωρητικά, και την άμεση γραπτή ειδοποίηση του συγκυρίου, πρόνοια που σήμερα δεν εφαρμόζεται στην πράξη. Με μια στοχευμένη τροποποίηση, ώστε η ηλεκτρονική ειδοποίηση να θεωρείται νόμιμη επίδοση, το μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί σχεδόν άμεσα.

Για τις περιπτώσεις όπου ένας συγκύριος δεν έχει λογαριασμό — για παράδειγμα ηλικιωμένοι ή κληρονόμοι μη κάτοικοι Κύπρου — η ειδοποίηση μπορεί να γίνεται με συστημένη επιστολή στη διεύθυνση που είναι καταχωρημένη στο Κτηματολόγιο, και ταυτόχρονα με ανάρτηση σε δημόσια ηλεκτρονική σελίδα του Τμήματος. Η έντυπη εφημερίδα δεν έχει θέση ως κύριος τρόπος ειδοποίησης το 2026.

Ή ειδοποίηση που λειτουργεί — ή κατάργηση του δικαιώματος

Αν το κράτος δεν είναι διατεθειμένο να εξασφαλίσει ότι ο συνιδιοκτήτης ενημερώνεται πραγματικά, τότε θα πρέπει να έχει την εντιμότητα να εξετάσει την κατάργηση του δικαιώματος. Ένας μηχανισμός που υπάρχει μόνο τυπικά δεν προστατεύει τον συνιδιοκτήτη· απλώς προσθέτει καθυστέρηση και κόστος σε κάθε μεταβίβαση μεριδίου, χωρίς ουσιαστικό όφελος για κανέναν.

Πιστεύουμε όμως ότι η κατάργηση δεν είναι η σωστή απάντηση. Το δικαίωμα επιλογής είναι πολύτιμο εργαλείο για την ενοποίηση ακινήτων που σήμερα μένουν ανεκμετάλλευτα λόγω πολυδιάσπασης — κάτι που επηρεάζει άμεσα την ανάπτυξη γης, ειδικά σε περιοχές όπως η Αμμόχωστος, όπου πολλά τεμάχια κατέχονται από πολλούς κληρονόμους. Χρειάζεται απλώς να λειτουργεί.

Τι μπορείτε να κάνετε σήμερα ως συνιδιοκτήτης

Μέχρι να αλλάξει το σύστημα:

Ελέγχετε τακτικά τα ακίνητά σας στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου.
Βεβαιωθείτε ότι τα στοιχεία σας (διεύθυνση, ταυτότητα) είναι ενημερωμένα στο Κτηματολόγιο.
Συμφωνήστε γραπτώς με τους συνιδιοκτήτες σας ότι θα ενημερώνει ο ένας τον άλλον πριν από οποιαδήποτε πώληση.
Εξετάστε τη διανομή ή τον διαχωρισμό του ακινήτου, εφόσον είναι εφικτό, ώστε να βγείτε οριστικά από τη συνιδιοκτησία.

Στη Sweet Home Developments δουλεύουμε καθημερινά με ακίνητα σε συνιδιοκτησία στην περιοχή Αμμοχώστου, Πρωταρά και Αγίας Νάπας — από την αποτίμηση μεριδίων μέχρι την αγορά και ενοποίηση τεμαχίων για ανάπτυξη. Αν είστε συνιδιοκτήτης και σκέφτεστε να πουλήσετε, να αγοράσετε ή να αξιοποιήσετε το μερίδιό σας, επικοινωνήστε μαζί μας.

Θανάσης Αθανασίου BSc, MSc AssocRICS
Οικονομολόγος / Κτηματομεσίτης
ΑΜ 1009 / ΑΑ 460/Ε

Πηγές: Άρθρο 25, περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224 (cylaw.org)· Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, «Προβλήματα που Δημιουργούνται με τη Συνιδιοκτησία».

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή.